西班牙房地产市场是英国买家的热门选择，约有 800,000 名英国国民在该国某处拥有房屋。但是，如果您想搬家或出售投资物业，这个过程有多复杂？
如果您拥有西班牙房产并且是时候出售了，请继续阅读。我们整理了一份在西班牙出售房产的完整指南。这包括您在销售流程、费用、税金、时间表、法律要求等方面所需的所有信息。
此外，还有一个方便的提示，告诉您如何以最具成本效益的方式将您的房产销售收益转回英国。使用 Wise ，您不会因高额转账费用和低汇率而蒙受损失。
但稍后会详细介绍。首先，让我们将您的西班牙房产推向市场。
现在是在西班牙销售的好时机吗？²
全球 Covid-19 健康危机对全球房地产市场产生了重大影响。
在西班牙，尽管发生了大流行，但房地产价格基本保持稳定，马德里、纳瓦拉、巴斯克地区和巴伦西亚社区等地区的房价甚至有所上涨。
西班牙一些农村和沿海地区以及小城镇的房地产价格也有所上涨。这可能是由于大流行导致更多西班牙人希望从市中心搬到农村。
全国对公寓的需求下降，而质朴的农舍和别墅更受欢迎。
由于目前房地产市场的不确定性，预计西班牙的房价将下跌 3% 至 3.5%。但是，如果您可以等到 2022 年下半年将您的房产投放市场，那么房价的增长预计会有所回升。
在西班牙出售房产的过程 – 分步指南
那么，西班牙的房地产销售流程实际上是如何运作的呢？让我们完成主要步骤，以便您确切知道会发生什么。
1. 找房地产经纪人
您不必使用房地产经纪人在西班牙出售您的房产，并且自己在互联网房产网站上列出它可以为您节省一些高额佣金。
但是，房地产经纪人可能是一项明智的投资。代理商不仅具有当地知识和专业知识，可以以优惠的价格出售您的房产，而且他们可以处理耗时的任务，例如带买家参观房产。
要选择房地产经纪人，最好寻找具有与英国卖家和外籍人士合作经验的会说英语的经纪人。您认识的人的个人推荐是理想的。
否则，您应该寻找在专业机构注册的许可、认可代理人，例如官方房地产代理学院 ( Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria或 API)³。其他值得信赖的协会包括 AIM、MLS 和 ACI。
2. 为物业做广告
现在是时候将您的房产投放市场并向潜在买家做广告了。一些美化物业的准备工作以及拍摄精美的照片是必不可少的。接下来，您的房地产经纪人将在宣传房产方面发挥核心作用，但您也可以在热门房产网站上列出它，例如⁴：
- Fotocasaes
- Idealista.com
- Enalquiler.com
- Pisos.com
3. 找律师⁵
这不是强制性的，但任命一名律师为您提供建议并监督销售的法律和行政方面是一个非常好的主意。个人推荐是理想的选择，但您也可以在英国政府网站上找到讲英语的房地产律师名单。
4. 选择公证人⁵
在西班牙， el notario在管理文书工作、税收和在土地注册处登记销售方面发挥着至关重要的作用。他们在交易中扮演中立角色，并确保一切都按照法律条文进行。
接受报价后，您需要与买方就公证人达成一致。西班牙大约有 3,000 名公证员，他们都收取相同的标准费率。
5. 准备文件
以下是您（或您的律师）需要做好准备以确保销售顺利进行⁵：
- 房产的地契
- 水电费单复印件
- 为物业支付的地方市政税 (IBI) 收据
- 您的居留卡（如适用）
- 将包含在销售中的家具和其他固定装置的库存
- 任何相关社区法规的详细信息。
6. 定金合同拟定并签订⁵
一旦买方的律师完成了所有必要的尽职调查，就该签署定金合同了。这份初步合同将由买方的律师准备，双方签字。指定完成购买的日期。
7. 已付定金⁵
在签订初步合同的同时，定金将由买方支付。就像在世界其他地方一样，存款被用作交易承诺的坚定标志。我们将在稍后介绍西班牙的存款通常是多少，以及如果买家或卖家改变主意会发生什么。
8. 召开会议结束交易⁵
为了完成交易，买方、卖方及其各自的法定代表将举行会议。公证人也将出席。这是销售合同(escritura de compravento )
然后，公证人将出售情况通知土地注册处，并发送地契副本。最终余额将转给您，买方将获得房产的钥匙。
押金是多少？⁵
与包括英国在内的许多其他国家一样，西班牙的典型存款为 10% 。但是，如果任何一方改变主意，押金会怎样？
- 如果您（卖方）退出交易，您可能需要向买方支付两倍于他们支付的定金。这被视为一种补偿形式。
- 如果买家退出购买，他们将失去押金。
在西班牙出售房产需要多长时间？
从将您的房产投放市场到最终交出钥匙所需的时间在西班牙可能会有所不同。这取决于您的房产所在的位置，以及市场对您的房产类型的需求。
2020 年在西班牙出售房屋的平均时间约为 6 个月⁶，由于冠状病毒大流行，该时间比平均 5 个月有所增加。但请做好准备，其他研究发现，您的西班牙房产最终出售可能需要长达 10 个月的时间⁵。
我可以加快这个过程吗？
您可以采取一些措施来提高在西班牙更快销售的机会。这里有一些提示：
- 在光线充足的情况下拍摄专业品质的照片 – 列表网站如 Idealista.com 建议上传多达 25-30 张照片⁷
- 善用网上楼盘门户、社交媒体广告等数字营销方式
- 在在线列表中包含平面图
- 考虑上传物业的视频或虚拟导览
- 研究市场并寻求专家建议以设定有竞争力的销售价格
- 整理并彻底清洁物业 – 建议移除个人物品并“打扮”每个房间以供观看。
- 花时间制作吸引人的房产描述，突出并“销售”其最佳功能。
在西班牙出售房产的费用和税款
现在我们来到重要的部分 – 出售西班牙房产实际上需要多少钱。让我们来看看您需要了解的主要费用和税费。
作为卖家，我将支付哪些费用？
对卖家来说，好消息是在西班牙，买家将支付许多与销售相关的费用。但是您仍然需要支付一些费用。其中包括以下⁵：
- 地产代理费 – 如果您使用代理出售您的房屋，预计将支付大约 3-6% 的销售价格作为佣金
- 能源性能证书费用 – 费用在 150 至 300 欧元之间。
如果您不住在西班牙并且拥有西班牙银行账户，那么在将销售收益转回英国时，您也可能会面临费用。我们将在本指南后面介绍如何避免这些费用，并获得更公平的国际转账汇率。
卖方的财产税
除了费用之外，西班牙房产的所有者在出售时还可能需要缴纳某些税款。以下是需要注意的主要税收：
资产增值税
资本利得税 (CGT) 是对在西班牙出售房产所获得的利润征收的。因此，销售价格与您最初为该物业支付的价格之间的差额。
CGT 的比率首先取决于您的居留身份。 **如果您是非居民，则固定为 19%**⁸。
但如果您是西班牙居民，则适用不同的规则。 CGT 的费率是根据您赚取的利润按比例计算的。以下是目前的费率：
| 销售利润 | CGT率⁸ |
|---|---|
| 前 6,000 欧元 | 19% |
| 6,000 至 50,000 欧元 | 21% |
| 50,000 至 200,000 欧元 | 23% |
| 200,000 欧元以上 | 26% |
但是，有一项重要的豁免可以帮助您完全避免缴纳资本利得税。满足以下三个条件即可申请⁹：
- 你是西班牙居民
- 您已经在您要出售的房产中居住了至少三年
- 您计划使用出售所得来购买您在西班牙的新主要住宅。
Plusvalía税⁵
您可能还听说过另一种西班牙财产税，称为土地增值税，或plusvalía urban 。这是对自上次出售以来财产价值增加征收的税款。它是根据房产价值和其他因素计算的，费率由当地市政当局制定。它通常由卖方支付，但您可以与买方协商谁支付。
然而，对于卖家来说， plusvalía税有一个重要消息。 2021 年 10 月，西班牙宪法法院暂时取消了税收¹⁰，原因是裁定其计算方式违宪。它是否会恢复还有待观察，但就目前而言 – 卖家在西班牙出售房产时无需支付plusvalía 。
使用 Wise 转移您的西班牙房产销售收益 – 并节省资金
在西班牙出售房产时要考虑的最后但也许是最重要的事情是如何将钱转回国内。
除非您有西班牙银行账户并计划将钱存在那里，否则您将考虑使用您的银行向英国进行国际转账。
在你这样做之前暂停一下。银行倾向于收取高额转账费用并对汇率进行昂贵的加价。转移这么大一笔钱，最终可能会花费您一笔不小的财富。
幸运的是，有更好的方法。使用 Wise 从西班牙汇款到英国，您将获得真实的中间市场汇率。这意味着没有加价或保证金——只有您可以在 Google 或 XE.com 等货币权威网站上找到的公平汇率。更好的是，您只需支付少量透明的转账费用。
在国家之间汇款时，安全始终是一个问题，但您无需担心 Wise。我们受 FCA 监管，并使用复杂的安全和反欺诈措施来保护您的资金。此外，您可以跟踪付款的每一步。
阅读本指南后，您应该更好地了解在西班牙出售房产时所涉及的内容。我们已经涵盖了所有必需品，从流程和文书工作到费用和税收。
您应该准备好将您的房产推向市场，并等待那些热切的买家来电。祝你好运！
本文使用的来源：
- 申根签证信息– 英国脱欧后在西班牙的第二套房主的权利
- Virto Property – 西班牙房地产市场预测
- Idealista – 西班牙的房地产经纪人
- 西班牙的房屋– 西班牙房地产网站
- 世界第一——在西班牙出售房产的过程
- Idealista – 在西班牙出售房产需要多长时间
- Idealista – 如何在西班牙快速出售房产
- EA – 西班牙税率
- EA – 西班牙房产税
- Just Law Solicitors – 加上西班牙的瓦利亚税
来源检查于 2021 年 11 月 2 日。
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