在法国获得抵押贷款

想在法国买房？无论您是想搬到那里还是退休，购买度假屋或投资物业，您首先需要知道的事情之一就是如何获得抵押贷款。

在本指南中，我们将涵盖您需要了解的有关在法国获得抵押贷款的所有信息。这包括抵押贷款的类型、利率和费用、如何申请以及通常需要多长时间。

我们甚至会向您展示如何使用Wise节省抵押贷款费用，它可以帮助您以更低的价格从英国向法国汇款。

那么，让我们开始吧。

我可以作为非居民在法国获得抵押贷款吗？

法国银行和抵押贷款提供商通常愿意向国际买家提供贷款，就像他们向居民提供贷款一样¹。这意味着从理论上讲，您应该可以轻松获得抵押贷款来购买您梦想中的法国房产。

但是，作为英国买家，您可能会面临一些额外的要求和限制。在法国，典型的贷款与价值 (LTV) 比率——本质上是提供者准备借给你的金额，与房产的价值相比——约为 70-80%²。但一些贷方只会为非欧盟国民提供高达购买价格 50% 的抵押贷款。

作为外国买家，您可能还需要执行以下操作²：

开设一个法国储蓄账户，其中包含至少 24 笔抵押贷款的最低存款
购买相当于您总抵押贷款 120% 的人寿保险单——其中贷方是受益人
购买健康和残疾保险单以支付抵押贷款的费用 – 在某些情况下，可能会要求 50 多岁的人进行体检。

您是否必须满足这些要求在很大程度上取决于各个贷方。在继续之前检查提议的抵押贷款的条款和条件总是一个好主意。

英国退欧后获得抵押贷款¹

现在英国已经正式脱离欧盟，这是否会让英国公民在法国获得抵押贷款变得更加困难？值得庆幸的是，它没有——法国抵押贷款机构愿意考虑来自居民和非居民的申请，无论他们来自哪里。

但有一些与英国退欧相关的潜在问题需要注意。在法国，欧盟国民可以获得最高 85% 的 LTV——尽管正如我们所讨论的，平均值约为 70-80%。目前，这包括英国退欧后的英国买家。如果您是法国税务居民，您只能获得 100% 的抵押贷款。

在 Covid-19 大流行之后，法国的欧盟买家最低抵押贷款约为 150,000 欧元。这再次包括来自英国的申请人。对于世界其他地区，银行考虑贷款的最低金额为 250,000 欧元。

法国的抵押贷款结构如何？

您可以在法国找到与英国相同的抵押贷款类型，包括固定期限、浮动利率和只付息抵押贷款。法国抵押贷款市场相对较新的是上限利率抵押贷款。

以下是关于每个的更多信息¹：

固定利率抵押贷款

作为最受欢迎的还款抵押贷款之一，固定利率交易通常提供低利率和更高的财务安全性。但是，他们也可能因多付或提前付款而受到处罚。

可变利率抵押贷款

在法国，浮动利率抵押贷款与欧洲银行同业拆借利率或 EURIBOR 挂钩。这意味着汇率可能会波动。您会认为这自动意味着您的每月付款发生变化，但在法国，这通常会导致整体抵押贷款期限长度的变化。

只付利息的抵押贷款

如果您正在考虑在法国购买抵押贷款，这是您可以考虑的选择之一。这实际上意味着您只支付贷款的利息，而不是原来的借款金额。您的付款将减少，但您仍将在期限结束时欠按揭金额。

在法国，仅利息抵押贷款作为非居民很难获得，因为它们仅在极少数情况下获得批准，即申请人可以证明他们有足够的流动资产来支付总贷款³。

上限利率抵押贷款

这些工作就像浮动利率抵押贷款一样，但有利率上限。这提供了更多的财务安全，但您不会被锁定在固定利率交易中。

法国抵押贷款利率

法国如此受欢迎的购房选择的主要原因之一是其抵押贷款利率相对较低。据一些消息人士称，对买家来说，好消息是利率现已达到 1949 年以来的最低水平。

平均而言，法国的抵押贷款利率在 1.5% 或 2.5%¹ 之间，尽管曾经低至 0.9%⁴。

但是，您将获得的利率可能会有所不同，具体取决于您的借款金额、LTV 利率、抵押贷款类型和期限、房产和您的居留身份。你可以在这里找到一个方便的法国抵押贷款计算器。

审批流程¹

与欧洲其他国家不同的是，法国的抵押贷款机构通常不会对申请人进行信用检查，而是根据您的财务状况进行审批。

这意味着您必须通过严格的债务收入比检查，并提供大量文件来证明您有能力还款。我们将在本指南后面介绍您的申请所需的文书工作。

这是需要注意的关键点。要在法国获得抵押贷款，您的财务负债（包括抵押贷款付款、租金或其他贷款偿还）不得超过您家庭收入的 35%。

其他决定资格的因素包括：

年龄 – 一些贷方只会批准 75 岁以下的人的抵押贷款
就业 – 有稳定和长期工作的申请人优先
保险 – 根据您的情况，您可能还需要提供人寿保险、财产保险以及其他保单的证据。
物业 – 贷款人在处理申请时会查看物业的年龄、状况和转售潜力。

在法国获得抵押贷款的费用和成本

就像世界上许多其他地方一样，在法国购买房产需要附加一些费用。您可以预期支付总购买价格² 的 10-15% 左右的房产交易费用，其中一些将用于您的抵押贷款。

让我们来看看您需要了解的主要抵押贷款相关费用²：

设置费 ( frais de dossier )

法国的大多数贷方将收取初始设置费。这通常固定为总抵押金额的百分比。

安排费

除了设置费之外，您可能还需要支付抵押贷款安排或发起费。这可能会有所不同，并且通常可以协商，但通常在 1% 左右，最低 350 欧元。增值税加在上面。

估价调查费

在批准抵押贷款之前，许多贷方会要求对房产进行估价。这通常花费大约 250 欧元。

公证费

当您在法国获得传统抵押贷款时，需要经过公证人的合法注册。费用约为贷款总额的 2%¹。

使用 Wise 节省法国抵押贷款费用

在法国购买房产时，您一定要承担费用，包括所有这些抵押贷款费用。如果您仍在英国，则需要找到最具成本效益的方式向法国汇款。

在使用您的银行之前暂停，因为银行往往会收取高额的国际转账费用。此外，他们通常会在汇率之上增加保证金，所有这些都会使您的交易变得比实际需要的更贵。

这是一个更好的选择。使用 Wise 从英国向法国汇款，您将获得真实的中端市场汇率，且不增加任何利润。更好的是，只需支付一小笔前期转会费。

使用 Wise 进行国际转账是快速、完全安全和可靠的。这意味着对法国房地产购买进行分类不会有任何延误。

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如何申请法国抵押贷款

申请法国抵押贷款的过程与英国比较相似。您可以在购买房产之前获得原则性协议 (AIP)，但在签订初始销售合同之前无法获得正式报价¹。

在本节中，我们将介绍法国抵押贷款经纪人、您需要在申请中提供的文件以及要关注的主要贷方。

我应该使用经纪人还是直接去？¹

您不必使用抵押贷款经纪人来获得法国抵押贷款，但如果您是外国买家或有非标准情况，这可能是一个明智的决定。

首先，经纪人可以代表您搜索和比较整个市场，为您找到最好的交易。他们甚至可以获得折扣价或通常不可用的产品。

他们的服务需要支付额外的费用，但这可以通过经纪人为您节省的抵押贷款来支付，这比您自己找到的要便宜。

说英语的经纪人还可以帮助您浏览法国的抵押贷款系统，并提供有关提高您获得批准机会的建议。

我需要什么文件？

以下是您的申请时需要提供的内容¹：

你的护照
居住证明
收入证明
前三个月的银行对账单和纳税申报表
初始销售协议 ( Compromis de Vente )
贷款人要求的人寿、财产和/或健康保险单文件
任何当前抵押或租赁协议的副本
完整的资产声明表。

我应该选择哪家银行或贷方？

准备好开始您的抵押贷款搜索了吗？以下是在法国提供抵押贷款的主要国家银行和互惠贷款人名单¹：

法国巴黎银行
法国兴业银行
Crédit Industriel et Commercial (CIC)
法国农业信贷银行
互惠信贷
Caisse d’Epargne
人民银行
邮政银行。

您还可以尝试法国房地产银行，例如 Entennial、l’UCB 和 Crédit Foncier。最后一种选择是国际银行，如巴克莱、汇丰、哈利法克斯和苏格兰皇家银行。

从英国获得法国抵押贷款

还没搬到法国？根据贷方的不同，您至少应该能够在英国期间开始在线申请。您可以获取报价、比较价格和报价，甚至可以达成原则性协议⁵。

请注意，您可能需要一两次前往法国才能最终确定您的抵押贷款报价。例如，您可能需要亲自验证您的身份或提供原始文件。

我可以在法国获得英国抵押贷款吗？

只有在英国银行是国际银行时，才有可能在法国获得抵押贷款⁶。因此，在英国和法国都有业务。

对于外籍人士来说，这可能是一个方便的选择，因为他们将熟悉银行的运作方式，可以访问英文信息，并且还可能在银行拥有现有的信用记录。

在法国获得抵押贷款需要多长时间？

在法国获得抵押贷款批准的过程可能相当漫长。您可以预计从开始到结束需要 12-14 周¹。为避免任何延误，请确保您已准备好所有文件。

一开始，在一个新的国家驾驭抵押贷款系统总是很困难的。但希望在阅读本指南之后，您应该对如何获得法国抵押贷款有更好的了解 – 以及您将花费多少。

祝您购房顺利！

本文使用的来源：

来源于 2021 年 11 月 10 日检查。

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