法国房地产市场是英国买家的热门选择，约有 200,000 人在当地拥有度假屋。即使是大流行和英国退欧的双重冲击也没有阻止英国公民在 2020 年抢购法国乡村的近 1,700 处房产²。
如果您拥有法国住宅，并且正在考虑搬家或出售投资，我们随时为您提供帮助。本指南涵盖了您在法国出售房产所需了解的所有信息，包括费用、税收和法律要求。我们将引导您完成销售过程，并告诉您需要多长时间才能交出钥匙。
我们甚至会看看Wise如何帮助您将法国房产销售的收益转移回英国，而不会因高额费用和糟糕的汇率而蒙受损失。
但首先，让我们快速了解一下法国房地产市场。
现在是在法国销售的好时机吗？³
在全球 Covid-19 危机爆发之前，法国的房地产市场正在蓬勃发展⁴。不过，对于崭露头角的卖家来说，好消息是，大流行似乎并没有完全破坏这一进展。尽管法国经济受到影响，但房价仍在继续增长——尽管速度较慢。
旧房产的销售量飙升，截至 2021 年 5 月，交易数量创下历史新高。搬迁是一种普遍趋势，大城市的居民选择搬到中小城镇。专家认为，这是由于大流行而发生的，人们对绿色和开放空间的渴望与远程工作的兴起相吻合。因此，如果您的房产位于农村或特别绿地，它可能会获得溢价。
如果你打算卖掉，最好先做好功课。看看你所在地区的房价增长和需求，以及你的房产类型。这可以告诉您现在是否是出售的合适时机，或者您是否应该等到当地房地产市场回暖。
在法国出售房产的过程 – 分步指南
1. 寻找房地产经纪人 – 或私下出售
在法国，使用房地产经纪人不是强制性的，该国大约 40%⁴ 的住宅物业销售是私下进行的。房地产经纪人的费用可能相当高⁴（稍后会详细介绍），并且可以通过使用在线列表网站和房地产门户网站自己出售您的房屋。
但是，您可能希望利用房地产经纪人的当地知识和专业知识。他们还将处理看房、一些谈判和其他关键任务，如果您在出售房产时实际上并不住在法国，这些任务可能无法完成。
如果您确实想使用房地产经纪人 ( agent immobiliers )，最好的方法是通过朋友或家人的个人推荐。否则，找一个专业协会的成员，如 FNAIM、UNIS、SNPI 或 CNAB。在法国，所有代理人都必须获得许可并持有专业证书⁵。
2. 进行强制财产调查
在法国出售房产最繁重的部分之一是您需要进行的法定调查和检查。
这些被称为诊断技术档案(DDT)。 DDT 涵盖了全方位的测试，包括⁶：
- 铅和石棉
- 气体装置和电线
- 化粪池（如果适用）
- 能源效率
- 白蚁
- 自然或工业风险
- 游泳池安全（如适用）⁷。
所有相关的滴滴涕测试都需要在房产出售之前进行。唯一的例外是能源效率调查，该调查必须在房产上市前进行⁶。您还需要检查每个测试的有效性，以确保它在销售合同最终确定之前不会过期。
3. 推销您的房产
现在是时候将您的房产推向市场并开始吸引买家了。您的房地产经纪人应该处理大部分（如果不是全部）广告活动，但私人卖家需要确保他们在尽可能多的地方列出他们的财产。
以下是一些法国最受欢迎的房地产网站⁸：
- LeBonCoin.fr
- 法国地产网
- Frenchpropertylinks.com
- SeLoger.com
- Logic-Immo.com
- Bienici.com
4. 指定公证人⁴
公证人（ notaire ）在法国房产销售中扮演着非常重要的角色。他们充当产权转让律师，确保所有文书工作和程序均按照法律规定完成。
公证人通常代表买卖双方。您也可以选择让自己的财产律师为您提供建议，但国家指定的公证人仍将是该过程不可或缺的一部分。他们很可能只会说法语⁵，因此您可能需要翻译服务或说英语的律师来帮助您。
由于公证人是国家任命的，您无需担心货比三家或谈判费用。费率通常是固定的，因此任命公证人应该是一项简单的任务。
5. 起草并签署Compromis de Vente⁵
一旦您接受了买家的报价，将起草一份购买协议 ( Compromis de Vente) 。这是由房地产经纪人或公证人完成的，通常发生在口头报价提出并接受后一周左右。
该协议包含买卖双方希望包括的任何预售条件和条款，由各自的代理人协商。协议签署后，会有 10 天的“冷静期”，在此期间任何一方都可以改变主意。
6. 押金已付
在 10 天的“冷静期”之后，买方支付押金，由公证人持有。这通常是售价的 10% 左右，尽管押金低至 5%⁹ 并非闻所未闻。
此时，如果任何一方退出销售，则需要支付罚款⁵。如果买家改变主意，他们将失去押金。但是，如果您作为卖方退出交易，您将不得不退还押金，并且可能需要再支付销售价格的 10% 作为补偿。
7. 法定披露¹⁰
作为卖方，您有法律要求披露与该物业相关的所有隐藏缺陷、地役权和限制、租赁、许可证和规划许可。如果您不这样做，并且出售的房产存在隐藏缺陷，法院可能会宣布出售无效。您甚至可能需要向买家支付赔偿金。
8.签署Acte de Vente⁷
你快到了。最后一步是安排一次会议（在法国的公证处）签署最终购买文件， Acte de Vente。所有各方都应该在场，一旦签署协议 – 您将交出钥匙和财产的合法所有权。
公证人将安排向您支付余额。稍后我们将了解如何最好地将这笔款项转入您的英国银行账户。
在法国出售房产需要多长时间？
在法国出售房屋所需的时间可能会有所不同，尽管由于官僚主义和所需文书工作的繁重，它可能会拖延。虽然它可能会发生得更快，但您可以预期它需要大约 3-4 个月⁷才能最终签署Acte de Vente 。您还需要考虑寻找买家所需的时间。
我可以加快这个过程吗？
虽然流程的某些部分您无能为力，但您可以采取一些措施来提高更快销售的机会。这里有一些提示：
- 尽快进行 DDT 和其他测试。这些可能会延迟这个过程，特别是如果他们发现任何需要解决的问题。
- 整理好所有文档。与公证人或您自己的律师交谈，以确切了解您需要什么。
- 整理和深层清洁。重要的是要确保您的房产无论是照片还是亲自观看都处于最佳状态。
- 拍摄精美的照片并考虑进行视频游览。专业品质的照片可以让您获得更多观看次数和更快的销售。在远程技术时代，上传房产的虚拟或视频导览可能是吸引更多买家的明智之举。
- 添加一些绿色植物。正如我们所提到的，目前法国有一种搬迁的趋势，从拥挤的城市到乡村度假胜地。因此，您越能“绿化”您的财产，它可能就越受欢迎。
在法国出售房产的费用和税款
现在我们来看看底线 – 在法国出售房产实际上要花多少钱？让我们来看看您需要了解的主要费用和税费。
作为卖家，我将支付哪些费用？
在法国出售房产需要支付的主要成本包括以下⁴：
- 地产代理佣金。如果您选择使用代理，您可能需要支付销售价格的 4% 到 12% 的佣金。不过，还有商量的余地。
- 公证费。您最多可以向公证人支付售价的 10%。
- 滴滴涕成本。作为卖方，您有责任预订并支付法定诊断测试费用，这取决于需要进行多少次调查。
卖家的财产税¹¹
当您在法国出售房屋时，您需要缴纳资本利得税。在法国被称为impôt sur les plus values ，这是由于出售财产或土地的利润。
它由 19% 的固定所得税率和额外 17.2% 的社会费用组成。这意味着您最终可能会为您从销售中获得的任何利润支付相当高的 36.2% 的加值。
使用 Wise 转移您的法国房地产销售收益 – 并节省资金
交易完成后，您需要找出转移法国房产销售收益的最佳方式。
如果您不住在法国，则需要将钱汇回英国。但是，使用您的银行进行此操作，您可能会被高额的转账费用和昂贵的汇率加价所困扰。
改用 Wise ，您将获得中间市场汇率，并且只需支付一小笔透明费用。它快速、可靠且完全安全，即使是大额转账，也意味着您可以保留更多资金。
在此处查看与使用银行相比，从法国到英国的转账可以节省多少。
当您出售房产时，在法国有很多官僚和行政障碍需要克服。但希望在阅读本指南之后，您应该更好地了解它是如何工作的。
我们已经涵盖了所有基本要素，从费用和税金到法律要求。稍作准备和文书工作，您就可以将您的法国房产投放市场。好机会！
本文使用的来源：
- 移民律师– 法国脱欧后的房主
- 完整的法国– 法国的英国买家
- Notaires.fr – 法国房地产市场分析
- 世界第一– 如何在法国出售房产
- Anglo Info – 出售房产
- 法国房地产– 调查
- 法国房地产经纪人– 出售法国房产的指南
- 外国买家观察– 法国顶级房地产门户网站
- 法国房地产– 买卖合同
- 法国房产– 销售要求
- Expatica – 法国税收指南
来源检查于 2021 年 11 月 3 日。
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