谁不想住在意大利？令人难以置信的美食和美酒可能是您的主要吸引力，或者温暖的地中海气候。无论您是被意大利美丽的乡村、波光粼粼的里维埃拉海岸线还是充满活力、历史悠久的城市之一所吸引，这里总有适合您的地方。
不过，意大利并不全是阳光和意大利面。如果您正在考虑在意大利购买房产，或者已经在这样做，那么您需要考虑意大利的房产税。
无论您是意大利公民、外籍人士还是只是寻找度假屋的英国居民 – 都会有许多账单需要支付给政府。这是您在 2021-2022 年在意大利缴纳房产税的基本指南。
意大利的房产税是什么？
一般来说，财产税是对房地产支付的任何税款。它可以分为两大类 – 销售税，这是在财产易手时支付的一次性成本，以及维护税。第二种财产税由业主或占用者定期支付。
意大利在销售税和财产税中都有公平的份额。在购买或出售房产时，还可能会产生一些其他费用。
意大利有哪些财产税？¹
税收是与购买和维护房产相关的成本的重要组成部分。
意大利的主要销售税如下：
- 注册税/印花税 ( imposta di registro )
- 土地登记税（ imposta catastale ）
- 抵押税（ imposta ipotecaria ）
- 增值税(IVA)
- 资本利得税（仅影响卖方）
维护税是：
- 财产所有权税（ Imposta Municipale Unica或 IMU）
- 垃圾征收税
所有这些税收都在下面详细解释。
谁必须在意大利缴纳房产税？³
买家在意大利支付大部分销售税，尽管卖家可能需要支付资本利得税以及某些费用的增值税。维护税一般在业主手中。
外国人在意大利购买房产没有任何限制，但所有业主都需要纳税。
外国人的意大利财产税在某些类别中往往更高，并且还取决于其他因素，例如：
- 无论您居住在您的房产所在的市镇
- 房产是第一套房还是第二套房，度假屋或投资房，还是您的主要住所。
- 您购买的房产类型及其价值。
房产的地籍价值是多少？²
在查看意大利的财产税之前，熟悉“地籍价值”（ valore catastale ）的概念很重要
根据地方议会或公社的估价，每处房产都会获得一份官方的 valore catastale。它是根据房产的大小、位置和质量制定的，并且还会根据房产是用作主要住宅还是第二居所而有所不同。
valore catastale 通常最终低于房产的实际销售或市场价值。
关于为我在意大利的房产缴纳销售税，我应该知道些什么？
如果您在意大利购买房产，您将承担大部分销售税。将所有这些因素纳入您的总体预算非常重要，以避免以后出现任何不愉快的意外。
让我们更详细地看一下意大利的每个初始财产税：
登记税（印花税）³
在英语中往往被称为印花税的是意大利语中的imposta di registro 。简而言之，这是对财产登记征税。
- 该税由买方支付。
- 它通常是根据房产的地籍价值计算的 – 请参阅上文以了解其运作方式。
- 登记税仅适用于较旧的房产。如果您购买的是新建筑，则需要支付增值税。
- 如果该物业将是您的主要住宅并且位于您当前或未来的居住地，则该费率较低。要获得较低税率的资格，该物业不能被归类为“豪华”住宅。
- 作为非居民，或者如果您购买该物业作为您的第二个家，您将支付更高的费用。
- 购买土地或农业用地时也需缴纳登记税。
有关这些费用的完整细分，请参见下表。
| 购买详情 | 登记税 |
|---|---|
| 购买新建房产 | 无 – 改为支付增值税 |
| 购买非豪宅作为主要住宅 | 3% |
| 以非居民身份购买第二套/度假屋或投资 | 7% |
| 购买土地进行建设 | 8% |
| 购买农地 | 10% |
土地登记税³
- imposta catastale （地籍税）是固定费用
- 它适用于所有物业交易，包括新建和旧物业
- 居民购买第一套住房的费用为 129.11 欧元
- 对于非居民和购买第二套住房，费用为地籍价值的 1%。
增值税 (IVA)³
在意大利被称为 IVA，与房地产销售有关的一些费用需要缴纳增值税。如果您从未注册 IVA 的私人卖家处购买，则无需支付此税⁴。
但如果您从 IVA 注册公司或房地产开发商处购买房产，则需缴纳以下税率：
| 购买详情 – 从 IVA 注册公司购买 | 增值税/增值税率 |
|---|---|
| 作为居民购买您的第一套房子 | 4% |
| 购买房产作为第二套住房，或作为非居民 | 10% |
| 购买被归类为“豪华”住宅的房产 | 22% |
在意大利购买房产时，您可能还需要支付房地产代理费和法律费用。
资本利得税 ( Plusvalenza )
意大利的plusvalenza税相当于房产销售的资本利得税。这是对出售房产产生的超过一定门槛的利润缴纳的税款。
- 在意大利，如果您拥有该地方超过 5 年，则无需缴纳资本利得税。
- 如果您确实出售了您拥有不到 5 年的房产，如果该房产是您的主要住所，您应该免缴资本利得税。
- 如果您在拥有少于 5 年的时间后出售第二套住房、出租或投资物业，您必须支付高达 26% 的净利润 – 这是您的利润减去税费和其他费用，包括代理费和建筑工程。
- 如果您不是意大利居民，最好检查您是否必须为您出售的意大利房产缴纳英国税，即使您不必在意大利缴纳税款。
为您在意大利的财产支付维护税
与意大利其他一次性房产税不同的是，在出售房屋时需要支付，维护税是所有业主必须支付的持续费用。
在意大利，您需要了解两种主要的年度财产税——IMU 和废物收集税。以下是关于每个的更多信息：
IMU（ Imposta urbane unica ）
意大利的主要维护税被称为Imposta urbane unica或 IMU。
- IMU 是一种财产所有权税，因此它是业主的责任（与英国议会税不同）。
- 如果该物业是您的主要住所，则无需支付 IMU。
- 例外情况是，如果该物业是豪华住宅 – 那么，您仍然需要付费。
- 税率由房产的地籍价值决定。
- IMU 比率约为 0.4-0.76%⁷，但具体百分比可由当地市政当局设定。
- 它每年支付两次 – 六月和十二月。
废物征收税（Tassa sui rifiuti 或 TARI）⁸
TARI 是意大利的另一项维护税，这次是针对废物收集。这包括垃圾收集和街道清洁等服务的费用。
- 与上面的维护税不同，这是占用者而不是所有者的责任。
- 费率由市政府确定，取决于房产的大小以及居住在那里的人数。
- 您应该会收到该税款的账单。
在意大利购买房产时还有哪些其他费用？³
这只是您在意大利购买、出售或维护房产时将面临的其他费用的一部分。整套费用会因情况而异。
公证费
公证人 (notaio) 是意大利房地产交易中的关键人物，负责促进整个销售并与买卖双方合作。他们收取大约 1% – 2.5% 的费用。
代理费
买卖双方通常都必须向地产代理支付费用。每边的费用约为 1.5% 至 4%，在大多数情况下加上增值税。
其他费用
您可能会面临一系列其他费用，尤其是在购买阶段。例如，您可以收取法律费用、技术报告和调查费用以及额外的注册费用。如果您的意大利语有点生疏，您还必须支付翻译费用。
2021-2022 年我可以在意大利申请任何财产税减免吗？
以下是您可以少缴税款的几种情况：
- 如上所述，从私人卖家而不是公司购买意味着不必为售价支付增值税。但是，您仍需缴纳印花税。
- 如果您在出售完成时拥有该物业超过 5 年，或者该物业是您的主要住所，则您无需为出售支付plusvalenza （资本利得税）。
- 如果您打算成为该物业的居民，您通常会在购买时支付较低的税率。如果该物业是您的主要住所，您还必须支付更少的维护税。
我什么时候在意大利缴纳房产税？
公证人是谈论销售费用的人，或者是您的产权转让律师。他们应该能够给你一个时间表。
对于维护费，大部分是每年两次，分别在 6 月和 12 月。与当地议会确认，并标记您的日记 – 因为您可能无法通过帖子收到提醒。
我如何在意大利缴纳房产税？⁹
意大利的一些常规账单通常通过邮局支付，这包括您财产的维护税。请咨询您当地的银行分行，看看是否可以进行在线支付或直接借记。
公证人或您的律师或会计师应该能够通过支付其他费用与您交谈。
在线支付房产税 – 使用 Wise 省钱
对于您在支付意大利房产时将面临的一些费用，您可能可以进行在线支付。但是，您需要检查是否可以从国际账户付款，或者是否需要从意大利银行账户付款。
无论哪种方式，您都可能需要将大量资金转移到意大利，无论是最初进入您的账户，还是直接进入政府或房地产经纪人。发生这种情况时，检查您是否获得了最佳的传输率非常重要。
许多银行和传统的汇款服务倾向于标记货币汇率，这意味着您的钱很少到达目的地。但 Wise 总是为您提供中间市场汇率——唯一公平的汇率——并且只收取少量费用，总是预先明确说明。
Wise 的多币种账户让事情变得更加容易，让您可以持有 50 多种不同货币的资金，包括欧元 – 这样您就可以汇款和收款，而完全不必担心汇率。
无论您是买房还是找工作，税收总是很复杂。如果你在国际上运营，事情确实会变得非常复杂。这就是为什么重要的是要知道您必须支付什么、何时以及如何以最有效的方式进行支付。
希望在阅读本指南后，您应该对意大利的房产税如何运作有一个更好的了解。祝您购房顺利！
本文使用的来源：
- 房产展厅– 意大利房产指南
- 外籍人士专家– 在意大利购买房产的复杂性
- 全球房产指南– 在意大利购买房产
- Advocate Abroad – 在意大利购买房产的法律指南
- 普华永道税务摘要– 收入确定
- Fiat Lux Legal – 豁免和折扣
- Studio Legale Capecchi – 意大利的房产税
- Idealista – TARI 税
- 意大利遗产– 如何计算和支付 IMU 税
来源检查于 2021 年 10 月 22 日。
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